一开铺和选店系列之买铺和开店

　　

       做商业地产开发或进行商业选址、开店，必须懂得一些商业的基本原理，懂了这些原理以后，去拿铺才会有成功的变为可能，现在除了国内一些大型商业企业或国外的零售商进行商铺选址研究，大多数人都是凭感觉的，商业是一行进入门槛比较低的行业，经营方式多样，从简单到复杂都具备，选择商业作为自己创业的人士很多，但是作为商业的核心技术的商铺选址在我国一直是商业研究的薄弱环节，但又是商业创业最需要了解的，所以我们今天讲讲创业商铺选址的技术。

1、商业是一行选址的行业，商铺的选择水平，直接关系到商业经营的结果，即亏损或盈利。（位置好不好，大有讲究。路段好，租金高，利润低，白打工，反之路段合适，商品适销对路，利润高，商业经营效益好）。

2、商铺是一种十分个性化的房地产世界上没有两个相同的商铺，怎么评判商业的好坏，主要看它对我们从事行业的适合性，经济性的租金成本的比例，利润产出的，这就是评判商铺优劣的标准。

3、我要做什么，就找什么样的商铺。商品的边际利润率，决定了我们承租商铺的能力。不要过早定位，以固定模式去找店，这样有守株待兔的疑似，建议定向不定位，符合实是求是的原则。

二开店和选铺之租金规律（一）

      

       无论你是买铺或者是开店，租金可能是你最要关注的要点之一其实租金是有规律的，它的内在规律是投资成本加上维护成本，再加上社会认可的合理利润。

这仅仅是数字上的算法。商铺是市场化、资本化的商品，它必然受到市场的影响，一般而言，商铺租金价格因素受到两个方面的影响，一个是区域租金，一个是业态租金。

区域租金是一个商业区域（也可以称之为商圈）的租金范围随着位置、楼层、面积的差异而变；在位置差方面，主要有方位差、前后差、动线差。对于街铺而言有“金角”、“银边”、“草肚皮”方位之说，对市场而言，有前排、后排之差，对商场商铺则是动线区和岛区之差；在面积差方面有“大面积，小价格；小面积”，而楼层差则有“楼层高，价格低，低商铺，价格大”之说。

业态租金是专业公司市场调查时反映的一个行情信息，它反映在一定区域范围之内，反映不同行业不同的租金水平，比如在比较繁华的商业街市上的百货公司给服饰行业的扣率（实际可变租金）为22~28%之间，而给予黄金饰品行业的扣率只有11%，这种扣率差异的实质，就是行业或商品的租金差异，这种差异将影响到开店成本和商铺的投资回报。

三开店和选铺之租金规律（二）

　　

       “小面积，大价格；大面积，小价格”。商铺租金除了区域因素和行业（商品）因素之外，还有一些因素将影响到商铺租金表现。

一是面积差。大面积的商铺求租金者少，租金自然下降，而小面积商铺求租者多，租金就会上涨，市场不是想象　中那么公平，尤其对于求租金小商铺创业者，更是郁闷的事情，但这是市场的规模。

二是位置差。在一条商业街上或一个商铺之内，每一个商铺都是不一样，这种不一样表现在租金上，则为位置差，由于不同的位置，有不同的客流率，所以商铺的商业价值也不一样，最后商铺的租金、房价也不一样，但是，商业地产的技术普及度还不高，无论是售价和租价都不不能准确反映商铺的实际位置价值，那么我们开店或买铺就要好好挑选了，对于开业的商场、商业街，可以用数人头的办法去比较、去挑出性价比好的商铺。

三楼层差。不同楼层，有不同的租金也有不同的商业价值。一般的规律是楼层商铺的价值小于底层商铺，其租金比例大约在1比2之间，许多商场制订租金都是按照这个规律来定租金价格，但是商业繁荣和一般、冷清的商场都有很大的差异。