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将形成租售梯度消费的需求格局

时间:2017-10-07  来源:未知  作者:卖楼吧
【摘要】 合富研究院专题研究粤港澳大湾区房地产前景(二) 经过十余年城市高速扩大,城市好像到了一个瓶颈关口,好比大湾区城市群广泛面临“土地资源局限”。
合富研究院专题研究粤港澳大湾区房地产前景(二)
经过十余年城市高速扩大,城市好像到了一个瓶颈关口,好比大湾区城市群广泛面临“土地资源局限”困难。

合富研究院的研究报告指出,依照国际通例,一个地域土地开发强度的警惕线为30%,珠三角9市中,有4个城市土地开发强度超过30%,其中:深圳、东莞超过45%,珠海、佛山在35%左右。广州、中山开发强度亦逐渐迫近30%。

由于土地资源的局限,在一级土地市场上表示出珠三角土地成交面积逐年下降,近两年趋势尤其显明。珠三角9市商住用地成交修建面积由2014年上半年的2183万平方米下降至2017年上半年的1631万平方米。广州、珠海、佛山、东莞呈显著下降趋势,深圳、中山近年只有零碎供应。土地资源仍有增量空间的肇庆、惠州、江门三个城市,2016年后吸引了购地资金的倏地进入。

由于土地资源不足,导致土地本钱一路高企,重点城市涌现“面粉价”与“面包价”大体相当甚至更贵的情形。一级土地市场供给不足,也对二级三级市场发生了影响,进而造成商品住宅库存连续下降,扩展供需矛盾。

因而,在2016年后实行的新一轮政府调控中,政府在思路及方式上相较以往有显著转变,更多地立足于在资源局限情况下劝导供需结构,缓减供需矛盾。

这时候最需要的就是进一步的拓展空间。粤港澳大湾区战略从幕后走向前台,正是解决瓶颈问题的机会,详细门路就是三点,一是城市更新,二是土地调控,三是发展租赁住房,这些都将对粤港澳湾区城市群“房地产业”未来发展带来踊跃影响:

以“城市更新”打破土地局限,优化存量效能。目前各地政府普遍加快“城市更新”进度,广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山等6个城市明白出台城市更新政策,过程不断加快。随同“存量空间”逐步释放,区域“城市功能”将进一步晋升;在政府“腾挪空间”的同时,亦带来更多“投资与发展机遇”。对于企业而言,应对近年公然市场土地获取难度加大,“城市更新”成为获取土地贮备储藏,蕴藏的要害出口。最直接的影响是,“城市更新”将推动“房地产资本”与“城市运营”更有效的联合,房地产企业在城市运营中的角色也将由相对单纯的“开发销售”向“城市运营服务商”转变。

以“土地调控”抑周转、增效益。新发展就有新要求,2017年后的重点城市“土地出让”门槛会普遍大幅进步,出让方式和类型也在产生深入变化,房企的传统经营模式将由着重产销变为更注重“价值经营”的资产运营模式转型,“产业地产”将进入新的发展阶段;政府层面将改从前“一次性获掏出让金”为更着重对长期效益(包含经济、产业税收等方面)的获得。

以“发展租赁住房”引导需求构造调整,形成“梯度消费”。在粤港澳大湾区范围内,广、深、佛、肇4个城市列入中央政府首批试点城市名单,广、佛、肇3个城市列入中央政府群体建设用地建设住房租赁试点名单。而广州、深圳、佛山三地政府已陆续跟进出台了住房租赁政策。

合富研究院的结论是,粤港澳大湾区形势下的行业趋势应该是两点:持续强化的政府调控必定导致行业、市场发生改变,“需求结构”的改变将形成更适应时代要求的“租售梯度消费”;住房租赁市场发展将进一步推动行业“资产资本化”趋势(包括资产证券化等),对房地产未来的资本运作要求进一步提高。 (吴穹)  


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